Charges de copropriété : où va vraiment votre argent ?
Nettoyage, assurance, ascenseur, chauffage, petites réparations… Les charges permettent à la copropriété de fonctionner et à l’immeuble d’être entretenu. Mais que recouvrent-elles exactement et comment sont-elles réparties ? Faisons le point simplement.
Vous ouvrez votre appel de fonds et découvrez plusieurs lignes, des clés de répartition et un montant à régler. Une question vient naturellement : où va cet argent ?
La réponse tient en une phrase : les charges servent à payer les dépenses nécessaires à la vie de la copropriété.
Que financent les charges de copropriété ?
Selon les équipements et les besoins de l’immeuble, elles peuvent notamment financer :
- le nettoyage et l’éclairage des parties communes ;
- l’assurance de la copropriété ;
- l’entretien de l’ascenseur, du chauffage collectif ou de la ventilation ;
- l’eau et l’énergie consommées collectivement ;
- les espaces verts et la gestion des déchets ;
- les petites réparations et les contrats de maintenance ;
- l’administration de la copropriété et les honoraires du syndic.
Chaque résidence est différente. Les charges d’un petit immeuble sans ascenseur ni chauffage collectif ne peuvent donc pas être comparées directement à celles d’une résidence disposant de nombreux équipements.
Charges générales et charges spéciales : quelle différence ?
La loi distingue deux grandes familles de charges !
Les charges générales
Elles concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : toiture, façade, hall, nettoyage, assurance de l’immeuble ou encore gestion de la copropriété.
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs lots, selon les clés prévues par le règlement de copropriété. Cette répartition est souvent exprimée en tantièmes.
Ainsi, le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée participe lui aussi à l’entretien de la toiture. Même s’il n’habite pas sous les combles, la toiture protège l’ensemble de l’immeuble.
Les charges spéciales
Elles correspondent aux services collectifs et aux équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude collective ou vide-ordures, par exemple.
Les catégories de charges spéciales et leurs clés de répartition sont définies à l’avance dans le règlement de copropriété. Leur répartition dépend de l’utilité objective du service ou de l’équipement pour chaque lot. Il ne s’agit pas de savoir si le copropriétaire l’utilise réellement, mais si son lot peut objectivement en bénéficier.
Un copropriétaire habitant à un étage ne peut donc pas refuser de payer l’ascenseur au motif qu’il préfère prendre l’escalier.
Pourquoi mon voisin ne paie-t-il pas la même somme ?
Deux logements de même superficie ne supportent pas nécessairement le même montant de charges. Plusieurs éléments peuvent intervenir :
- les tantièmes attachés à chaque lot ;
- l’étage et la situation du logement ;
- la présence d’une cave, d’un parking ou d’un autre lot annexe ;
- l’utilité d’un équipement collectif ;
- les différentes clés de répartition prévues par le règlement de copropriété.
Le document de référence reste donc le règlement de copropriété, accompagné de son état de répartition des charges.
De l’appel de fonds à la régularisation
Chaque année, l’assemblée générale vote un budget prévisionnel destiné aux dépenses courantes de la copropriété.
Pour alimenter la trésorerie de l’immeuble, le syndic adresse ensuite des appels de fonds aux copropriétaires. Les provisions du budget prévisionnel sont généralement exigibles chaque trimestre, sauf périodicité différente décidée par l’assemblée générale.
Ces provisions reposent sur une estimation. À la fin de l’exercice, les comptes permettent de comparer les sommes appelées aux dépenses réellement engagées. Après leur approbation par l’assemblée générale, une régularisation intervient :
- si les provisions étaient supérieures aux dépenses affectées au lot, le copropriétaire bénéficie d’un solde créditeur,
- si elles étaient insuffisantes, un complément lui est demandé.
Les travaux votés hors budget prévisionnel et la cotisation au fonds travaux apparaissent séparément. Nous leur consacrerons des dossiers spécifiques.
Et lorsqu’un logement est loué ?
La régularisation des charges de copropriété et la régularisation des charges locatives sont deux opérations distinctes. À l’égard de la copropriété, le copropriétaire reste le débiteur des appels de fonds. Il n’appartient pas au syndic d’effectuer la régularisation entre le bailleur et son locataire.
Lors de la régularisation annuelle, il appartient au propriétaire bailleur de répartir les dépenses selon leur nature et de distinguer les charges récupérables auprès du locataire de celles qui restent à sa charge. Cette distinction est encadrée par la loi et par la liste réglementaire des charges récupérables.
Un premier repère avant d’aller plus loin
Comprendre les grandes lignes permet déjà de mieux lire ses documents et de poser les bonnes questions. Mais chaque poste de charges possède ses particularités.
Dans les prochains épisodes de La Minute Copro, nous reviendrons plus précisément sur les différentes charges afin d’aider les copropriétaires à mieux comprendre leur nature, leur répartition et leur évolution.
Chez Elan Immobilier,
nous considérons qu’une charge bien expliquée est une charge mieux comprise. Notre rôle est aussi de rendre les comptes de la copropriété lisibles et de donner aux copropriétaires les éléments nécessaires pour décider sereinement.
