Charges de copropriété impayées : comment se déroule le recouvrement ?
Le paiement régulier des charges est indispensable au bon fonctionnement d’une copropriété. Il permet notamment de régler les prestataires, d’entretenir l’immeuble, de financer les contrats en cours et de préserver sa trésorerie.
Lorsqu’un copropriétaire rencontre une difficulté de paiement, il est important de ne pas laisser la situation s’aggraver. Un échange rapide avec le syndic peut parfois permettre d’étudier une solution avant l’engagement d’une procédure de recouvrement.
Quand les charges de copropriété sont-elles exigibles ?
Les dépenses courantes de la copropriété sont financées par les provisions prévues dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale.
En principe, ces provisions correspondent au quart du budget annuel et sont exigibles le premier jour de chaque trimestre. L’assemblée générale peut toutefois décider de modalités différentes.
Les dépenses qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, notamment certains travaux, sont exigibles selon l’échéancier voté par l’assemblée générale.
Les étapes du recouvrement chez ELAN IMMOBILIER
Afin d’assurer un suivi régulier des comptes de la copropriété, ELAN IMMOBILIER applique une chronologie progressive.
J0 – L’appel de fonds devient exigible
À la date prévue, le copropriétaire doit régler la provision correspondant à sa quote-part de charges.
Entre J+15 et J+20 – Première relance
En l’absence de règlement, une première relance amiable est adressée au copropriétaire.
Cette étape permet de rappeler l’échéance, mais aussi d’identifier une éventuelle difficulté ou un simple oubli.
Au plus tard vers J+45 – Mise en demeure
Lorsque la situation n’est pas régularisée, une mise en demeure est adressée au copropriétaire.
Cette démarche constitue une étape importante du recouvrement. Certains frais nécessaires engagés à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire débiteur, dans les conditions prévues par la loi.
Vers J+60 – Transmission au contentieux
À défaut de règlement ou de solution convenue avec le syndic, le dossier peut être transmis à un avocat afin d’engager la procédure adaptée.
Cette transmission peut intervenir selon le calendrier de gestion d’ELAN IMMOBILIER, sans attendre que la dette continue de s’accumuler.
À retenir
Le calendrier J0 → J+15/20 → J+45 → J+60 correspond à la méthode de suivi appliquée par ELAN IMMOBILIER. Il ne constitue pas un calendrier imposé par la loi et peut être adapté selon la situation du dossier.
Pourquoi contacter rapidement son syndic ?
Une difficulté financière ne doit pas rester sans réponse.
Lorsque le copropriétaire prend contact suffisamment tôt, un échange peut permettre d’étudier sa situation et, lorsque cela est possible, d’envisager un échéancier.
L’objectif est d’éviter :
- l’accumulation de plusieurs appels de fonds ;
- l’augmentation du montant de la dette ;
- l’ajout de frais de recouvrement ;
- la transmission du dossier à un avocat ;
- l’engagement d’une procédure judiciaire.
Un échéancier n’est cependant pas automatique. Il doit être compatible avec la situation financière de la copropriété et faire l’objet d’un accord clair.
Que se passe-t-il après la mise en demeure ?
Lorsqu’une provision relevant du budget prévisionnel n’est pas réglée, certaines sommes peuvent devenir immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, dans les conditions prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic peut alors engager une procédure afin d’obtenir le paiement des sommes dues. Selon le dossier, la copropriété et son avocat déterminent la voie judiciaire la plus adaptée.
La procédure peut entraîner des coûts supplémentaires :
- frais nécessaires de mise en demeure et de recouvrement ;
- frais d’avocat et de procédure ;
- intérêts de retard ;
- éventuelle somme accordée par le juge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La somme éventuellement accordée au titre de l’article 700 n’est pas automatique : son montant est déterminé par le juge (L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de mettre à la charge de la partie perdante une partie des frais engagés par l’autre partie, notamment les frais d’avocat).
Pourquoi les impayés concernent-ils toute la copropriété ?
Les charges servent à financer les dépenses communes de l’immeuble. Un niveau important d’impayés peut donc fragiliser la trésorerie de la copropriété et compliquer le règlement des fournisseurs, l’entretien des équipements ou la réalisation des travaux.
Un suivi régulier des comptes et une intervention suffisamment rapide permettent de protéger les intérêts collectifs tout en recherchant, lorsque la situation le permet, une solution avec le copropriétaire concerné.
Le conseil d’ELAN IMMOBILIER
Vous rencontrez une difficulté de paiement ? N’attendez pas plusieurs relances pour contacter votre syndic.
Plus la situation est prise en charge rapidement, plus il est facile d’éviter que la dette et les frais associés ne s’aggravent.
ELAN IMMOBILIER assure un suivi régulier des appels de fonds et privilégie le dialogue avant l’engagement d’une procédure contentieuse.
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Cet article présente des informations générales et ne remplace pas un conseil juridique adapté à une situation particulière.
Publié le 20 Août 2026