Assemblée générale de copropriété
comment bien la préparer et y participer ?
L’assemblée générale est un moment important dans la vie d’une copropriété. C’est à cette occasion que les copropriétaires approuvent les comptes, votent le budget, choisissent leur syndic et décident des travaux à réaliser dans l’immeuble.
Pourtant, entre la convocation, les documents comptables et les différentes règles de majorité, il n’est pas toujours facile de savoir comment se préparer.
Une assemblée générale efficace commence bien avant le jour de la réunion. La rentrée peut justement être l’occasion d’anticiper les prochains sujets et d’échanger avec le syndic ou le conseil syndical. Voici les quatre étapes essentielles pour participer aux décisions en connaissance de cause.
1. Préparer l’assemblée dès réception de la convocation
Une assemblée générale ordinaire doit être organisée au moins une fois par an. Sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, la convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion.
Elle précise la date, l’heure et le lieu de l’assemblée, mais aussi l’ensemble des questions qui seront soumises au vote. Elle contient généralement les comptes de l’exercice écoulé, le projet de budget, les contrats, les devis de travaux et le formulaire de vote par correspondance.
Il est préférable de consulter ces documents dès leur réception. Cela permet de repérer une dépense inhabituelle, de comparer les devis et de demander des explications avant la réunion. Le syndic et le conseil syndical peuvent ainsi préparer une réponse utile à tous les copropriétaires.
Chaque copropriétaire peut également demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour. La demande doit parvenir au syndic avant l’envoi des convocations et être suffisamment précise. Lorsqu’elle concerne des travaux, elle doit notamment être accompagnée d’un projet de résolution et des documents nécessaires.
Un sujet qui ne figure pas à l’ordre du jour peut être discuté pendant l’assemblée, mais aucune décision valable ne pourra être prise. Il est donc important d’anticiper.
2. Participer, même lorsque l’on ne peut pas être présent
Assister à l’assemblée reste la meilleure manière de comprendre les projets, de poser ses questions et de participer aux échanges avant de voter.
Lorsqu’un copropriétaire ne peut pas se déplacer, il peut donner pouvoir à une personne qui votera à sa place. Il est alors conseillé de lui transmettre des consignes claires sur les résolutions importantes.
Il est également possible de voter par correspondance grâce au formulaire joint à la convocation. Cette solution permet de faire entendre sa voix sans assister à la réunion. Elle offre cependant moins de souplesse : le copropriétaire ne bénéficie pas des explications données pendant l’assemblée et ne peut pas adapter son choix au contenu des débats.
Lorsque la copropriété a prévu cette possibilité, la participation à distance peut aussi être organisée par visioconférence, audioconférence ou par un autre moyen permettant d’identifier les participants.
Quelle que soit la formule choisie, participer permet de ne pas laisser les autres copropriétaires décider seuls de l’avenir de l’immeuble.
3. Comprendre les décisions et les règles de majorité
Pendant l’assemblée, chaque question inscrite à l’ordre du jour fait l’objet d’un vote distinct. Le nombre de voix de chaque copropriétaire correspond aux tantièmes attachés à ses lots.
La majorité nécessaire varie selon la nature de la décision. Les décisions courantes de gestion ou d’entretien relèvent souvent de la majorité simple. La désignation du syndic, l’élection du conseil syndical et certains travaux nécessitent une majorité plus importante. Les décisions ayant des conséquences majeures sur l’immeuble peuvent relever de la double majorité, voire de l’unanimité.
Il n’est pas nécessaire de connaître par cœur toutes ces règles. La majorité applicable doit être indiquée pour chaque résolution, et le syndic doit pouvoir expliquer le mode de calcul utilisé.
L’essentiel est de comprendre la décision proposée, son coût, son financement et ses conséquences pour la copropriété. Pour des travaux, il faut notamment examiner les devis, la répartition de la dépense et les éventuels honoraires de suivi.
Une résolution claire et bien préparée facilite les débats et limite les incompréhensions au moment du vote.
Articles 24, 25 ou 26 : vous vous y perdez ?
Téléchargez notre fiche pratique pour comprendre en un coup d’œil les principales règles de majorité en assemblée générale.
4. Suivre les décisions après l’assemblée
À l’issue de la réunion, les décisions sont consignées dans un procès-verbal. Celui-ci reprend le texte des résolutions, le résultat des votes et le décompte des voix.
Il est important de lire ce document dès sa réception, même lorsque l’on a assisté à l’assemblée. Il constitue la référence officielle pour connaître les décisions adoptées et suivre leur mise en œuvre.
Sous certaines conditions, les copropriétaires opposants ou absents et non représentés peuvent contester une décision devant le tribunal judiciaire. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une simple réclamation auprès du syndic ne suspend pas ce délai.
En dehors d’un recours, les décisions régulièrement adoptées s’imposent à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui étaient absents ou qui ont voté contre.
Le conseil du syndic
Une assemblée générale réussie ne se prépare pas uniquement le jour de la réunion. Elle repose sur un travail mené en amont entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires.
Lire les documents, transmettre ses questions suffisamment tôt et participer aux votes permettent de prendre des décisions plus sereines et de mieux anticiper les dépenses de la copropriété.
Chez Élan Immobilier
nous accompagnons les copropriétaires et les conseils syndicaux dans la préparation de leurs assemblées générales et le suivi des décisions adoptées, avec une gestion claire et adaptée aux besoins de chaque immeuble à Rouen et dans son agglomération.
Parmi les sujets importants pouvant être soumis à l’assemblée figure la programmation des travaux à long terme. Nous consacrerons prochainement un article au projet de plan pluriannuel de travaux, plus couramment appelé PPPT.
